Moratoria de alquileres e hipotecas

El consejo de Ministros aprobó esta semana un nuevo paquete de medidas económicas y sociales. Principalmente para desarrollar las líneas generales de actuación que ya se expresaban en el decreto del estado de Alarma del pasado 14 de marzo.

En este artículo, vamos a  hacer una explicación detallada de quiénes y cómo pueden solicitar las ayudas y moratorias para el alquiler y las hipotecas.

Siempre hay que tener en cuenta que  las medidas que el Gobierno ha tomado,se dirigen a las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad a causa de la crisis del Covid-19.

Por ello hay que definir en qué consiste la situación de vulnerabilidad. Término del cual conocemos su significado en general, pero a efectos de la obtención de ayudas o moratorias, es importante saber precisamente cuales son los requisitos que marcan dicha situación.

El primer gran bloque de medidas es la protección de las personas que a causa de la crisis del coronavirus se encuentren en situación de no poder pagar el alquiler y no tengan alternativa habitacional.

Moratoria de alquileres 

Con carácter general:

El art 1 del Real Decreto  suspende los lanzamientos (desahucios) durante seis meses desde la entrada en vigor del decreto de alarma.

El art 2 establece una renovación automática de los contratos que finalicen en los tres meses siguientes a la entrada en vigor de este Decreto, y en las mismas condiciones siempre que las partes no pacten otra cosa. 

Se establece una moratoria automática en el caso de arrendatarios en situación de vulnerabilidad, cuyos arrendadores sean una empresa  o entidad pública o una persona física o jurídica que tenga más de diez inmuebles. 

Esto quiere decir que la persona arrendataria que se encuentre en  esta situación de vulnerabilidad a causa de la situación de crisis por el coronavirus, y su vivienda pertenezca a este grupo podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o condonación de parte de la deuda. 

El arrendador tiene obligación en el plazo de siete días, de  responder escogiendo entre:

  • reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma  y mensualidades siguientes, con un máximo de cuatro meses. 
  • Moratoria consistente en fraccionar durante tres años que se contarán a partir de la superación del estado de alarma, o del plazo de  cuatro meses de máximo. No se abonarán intereses por las cantidades aplazadas. 

En los demás casos, que son el 85% de los casos, en los que los propietarios sólo tienen un inmueble, también se podrá solicitar un aplazamiento o condonación de la deuda. El arrendador tendrá también siete días para contestar aceptando la propuesta o proponiendo alternativas. 

Si el arrendador no acepta ningún acuerdo, la persona arrendataria tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación, que ha puesto el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante la intervención del Instituto de Crédito Oficial

El inquilino puede solicitar un crédito finalista (es decir, sólo para el alquiler) de hasta seis mensualidades y con diez años como máximo para devolverlo sin intereses.

De esta forma el arrendador cobrará su alquiler, con lo cual se pretende también proteger a las personas cuya fuente de ingresos principal es el arrendamiento de una o dos viviendas. 

¿Cuales son los supuestos de vulnerabilidad a efectos de la moratoria de alquiler?

Los supuestos de vulnerabilidad económica a efectos de obtener una ayuda o una moratoria en relación con la renta arrendaticia son los siguientes:

  • Que el inquilino pase a estar en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados. También en el caso de ser empresario.
  • Circunstancias que supongan una pérdida de ingresos tal que no alcance el conjunto de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la moratoria.
  • Hay que tomar como referencia el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, IPREM, para calcular las condiciones en cada caso.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación) resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar. 
  • Se excluyen cuando el inquilino o cualquier miembro de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de una vivienda en España.

¿Que se entiende por  unidad familiar?

Se entiende por unidad familiar, la persona titular de la deuda arrendaticia, el cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda, independientemente de su edad. 

¿ Cómo se acreditan estas solicitudes ante el arrendador?

Todo esto se debe acreditar ante la persona arrendadora mediante:

  • Trabajadores en situación de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora con la cuantía mensual de subsidio. 
  • Autónomos. Mediante certificado de la Agencia Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la declaración de cese de actividad. 
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual, Mediante libro de familia o documento acreditativo, certificado de empadronamiento de las personas que constan en el momento de presentación de los documentos.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 
  • Declaración responsable del deudor o deudores sobre el cumplimiento de estos requisitos. 
  • Se concede un plazo de un mes para aportar documentos que pudieran faltar, eso sí argumentando las causas, y si están relacionados con la crisis del coronavirus. 

El Art. 7 del Real Decreto advierte de sanciones cuando haya una aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas por causa del Covid 19. 

Moratoria de las hipotecas

El Consejo de Ministros en el RDL 8/2020. reguló la posibilidad de poder pedir un aplazamiento en el pago de la hipoteca. 

El decreto que entró en vigor el día 01/04/20, clarifica algunos de los aspectos apuntados. 

¿Quiénes están en situación de vulnerabilidad y  pueden solicitarla?

El Decreto establece los siguientes requisitos que definen a las personas que se encuentran en esta situación y pueden acogerse:

  • Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo, o si es empresario o profesional, tenga una caída de ingresos o facturación al menos de un 40%.
  • El total de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, las bases de cálculo. Toman también el IPREM como referencia  
  • Las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles más los gastos de suministros básicos deberán ser iguales o superar el 35% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar. 
  • Que la unidad familiar haya sufrido una alteración en su situación económica a causa del COVID-19 y la situación de alarma del país.

¿ Cómo se acredita las condiciones subjetivas en estos casos?

Igual que en la solicitud de aplazamiento de arrendamiento los requisitos son:

  • Trabajadores en situación de desempleo. Mediante certificado expedido por la entidad gestora con la cuantía mensual de subsidio. 
  • Autónomos. Mediante certificado de la Agencia Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la declaración de cese de actividad. 
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual. Mediante libro de familia o documento acreditativo, certificado de empadronamiento de las personas que constan en el momento de presentación de los documentos.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

Bienes a los que afecta la moratoria de deuda hipotecaria

El art 19 del RD los enumera:

  • La vivienda habitual.
  • Inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios y profesionales.
  • Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, o deje de percibir hasta un mes después de la finalización del mismo.

¿Cómo solicitar la moratoria?

Para solicitar la moratoria de la hipoteca debería presentarse en la entidad bancaria con la tiene el contrato de hipoteca y manifestar su deseo de solicitar dicho trámite. Tiene que presentar todos los documentos necesarios para probar que cumple los requisitos mencionados anteriormente.

En las circunstancias extraordinarias de crisis del coronavirus que vivimos, es suficiente además de los requisitos mencionados, una declaración responsable del beneficiario sobre su situación

¿Cual es el plazo para realizar la solicitud?

Esta medida entró en vigor el 18 de marzo de 2020 y tiene una validez inicial de un mes. El plazo para hacer la solicitud vencerá 30 días después del último día de estado de alarma.

Una novedad es que las cuotas suspendidas no se abonan al finalizar la suspensión , sino que todos los pagos restantes se aplazan por el mismo período. 

También se añade a los autónomos entre los colectivos que pueden beneficiarse de esta moratoria.

Los préstamos no hipotecarios , incluyendo los créditos al consumo también son susceptibles de una solicitud de moratoria en los mismos términos que la moratoria 

Conclusión

Si bien es cierto que las normas que recoge el Real Decreto pretenden ayudar a una gran cantidad de personas que puedan quedar  en situación de vulnerabilidad a causa de la crisis de Covid19,

En el ámbito de los alquileres y las deudas hipotecarias no se dan subvenciones o ayudas. Se deja en manos de la voluntad de los arrendadores en cuanto a negociar reducciones o aplazamientos. En ausencia de acuerdo entre las partes, se instrumentan aplazamientos y/o préstamos para poder cumplir con esta obligación.

Los préstamos ICO ( tienen el aval del Estado) y eso sí tienen unos plazos largos ( 6 años y hasta 10 años)  y permiten cubrir hasta seis meses de Renta y sin intereses. 

Veremos en los próximos días cómo se van a hacer todos estos trámites, porque falta desarrollar el Decreto en diferentes reglamentos u órdenes ministeriales. 

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